W obliczu egzekucji komorniczej z nieruchomości, jedną z kwestii, która budzi ogromny niepokój, jest sam proces licytacji. Dłużnicy często zastanawiają się, czy jest to niekończąca się procedura i ile razy może odbyć się licytacja komornicza domu lub mieszkania, jeśli pierwsze próby sprzedaży okażą się bezskuteczne. Czy komornik może w nieskończoność próbować sprzedać nasz dach nad głową? Na szczęście, polskie prawo precyzyjnie reguluje tę kwestię, a liczba licytacji w ramach jednego postępowania egzekucyjnego jest ściśle ograniczona.

Pierwsza licytacja – pierwsza próba sprzedaży

Po dopełnieniu wszystkich formalności związanych z zajęciem oraz opisem i oszacowaniem nieruchomości, komornik, na wniosek wierzyciela, wyznacza termin pierwszej licytacji. Jest to pierwsza, oficjalna próba sprzedaży Twojego domu lub mieszkania w drodze publicznego przetargu. Cena wywoławcza na tym etapie wynosi trzy czwarte (75%) sumy oszacowania, czyli wartości rynkowej określonej przez biegłego. Jeśli na licytacji pojawi się chociaż jeden chętny i zaoferuje co najmniej tę kwotę, a nikt go nie przebije, dochodzi do tzw. przybicia, a następnie, po wpłaceniu całej ceny przez nabywcę, do przysądzenia własności. Jeśli jednak na pierwszej licytacji nikt się nie stawi lub nikt nie zaoferuje wymaganej minimalnej kwoty, licytacja zostaje uznana za bezskuteczną.

Druga licytacja – druga i ostatnia szansa w danym postępowaniu

Bezskuteczna pierwsza licytacja nie oznacza jeszcze końca egzekucji z nieruchomości. Na wniosek wierzyciela, komornik wyznacza drugi termin licytacji. Tym razem warunki są nieco bardziej atrakcyjne dla potencjalnych kupujących – cena wywoławcza zostaje obniżona do dwóch trzecich (ok. 66,7%) sumy oszacowania. To ma na celu zachęcenie większej liczby licytantów.

Należy jednak z całą mocą podkreślić, że jest to ostatnia próba sprzedaży nieruchomości w ramach danego postępowania egzekucyjnego. Prawo nie przewiduje trzeciej, czwartej czy kolejnych licytacji w tym samym toku.

Co się dzieje po dwóch bezskutecznych licytacjach?

Jeśli również druga licytacja zakończy się niepowodzeniem, ponieważ nikt nie przystąpi do przetargu lub nie zaoferuje ceny wywoławczej, dochodzi do bardzo ważnej konsekwencji proceduralnej. Komornik wydaje postanowienie o umorzeniu postępowania egzekucyjnego w zakresie tej konkretnej nieruchomości. Oznacza to, że komornik formalnie kończy działania zmierzające do sprzedaży Twojego domu w ramach obecnie prowadzonej sprawy.

Czy umorzenie egzekucji oznacza umorzenie długu?

To kluczowe pytanie, na które odpowiedź brzmi: absolutnie nie. Umorzenie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości nie jest równoznaczne z umorzeniem samego długu. Twoje zobowiązanie wobec wierzyciela nadal istnieje w pełnej wysokości, powiększone o narosłe odsetki i koszty. Wierzyciel po prostu nie zdołał uzyskać zaspokojenia poprzez sprzedaż Twojego domu w tym konkretnym podejściu.

Czy wierzyciel może próbować ponownie? – Ograniczenia czasowe

Po umorzeniu egzekucji z nieruchomości, wierzyciel nie może od razu, następnego dnia, złożyć nowego wniosku o licytację tego samego domu. Prawo przewiduje tu pewien okres ochronny dla dłużnika. Co do zasady, wierzyciel może złożyć ponowny wniosek o wszczęcie egzekucji z tej samej nieruchomości dopiero po upływie sześciu miesięcy od daty umorzenia poprzedniego postępowania, chyba że wykaże, iż zaszły istotne zmiany w stanie prawnym lub faktycznym nieruchomości (np. wzrost jej wartości) lub że możliwe jest zaspokojenie roszczenia w inny sposób.

Przejęcie nieruchomości przez wierzyciela – alternatywa dla licytacji

Warto również wiedzieć, że po bezskutecznej drugiej licytacji, wierzyciel (lub jeden z wierzycieli) ma prawo przejąć nieruchomość na własność za cenę nie niższą niż cena wywoławcza (czyli 2/3 sumy oszacowania). Jest to jednak jego prawo, a nie obowiązek. Jeśli wierzyciel nie jest zainteresowany przejęciem nieruchomości, a licytacja była bezskuteczna, dochodzi do wspomnianego umorzenia postępowania.

Podsumowując, w ramach jednego postępowania egzekucyjnego, licytacja komornicza Twojego domu lub mieszkania może odbyć się maksymalnie dwa razy. Dwie nieudane próby sprzedaży prowadzą do umorzenia egzekucji z nieruchomości, co daje Ci chwilowy oddech. Pamiętaj jednak, że nie rozwiązuje to problemu samego długu, a wierzyciel może ponowić próbę egzekucji w przyszłości. Dlatego zamiast biernie czekać na wynik licytacji, zawsze warto aktywnie szukać konstruktywnych rozwiązań problemu zadłużenia.