W sytuacji zadłużenia, obawa o los dachu nad głową jest jedną z najbardziej paraliżujących. Często jednak nieruchomość, w której mieszkamy, nie jest naszą wyłączną własnością – możemy być jej współwłaścicielem z małżonkiem, rodzeństwem, czy inną osobą. W takich przypadkach pojawia się pytanie: czy komornik może sprzedać nawet część mieszkania, czyli nasz udział we współwłasności, aby zaspokoić wierzycieli? To ważna kwestia, ponieważ losy pozostałych współwłaścicieli również stają się wówczas niepewne. W FINTEO, niczym troskliwy doradca, postaramy się wyjaśnić te zawiłości.

Komornik i majątek dłużnika – co podlega egzekucji?

Zanim przejdziemy do kwestii udziału w nieruchomości, przypomnijmy podstawową zasadę. Komornik sądowy, działając na podstawie tytułu wykonawczego (np. wyroku sądu z klauzulą wykonalności), ma prawo prowadzić egzekucję z całego majątku dłużnika, który nie jest ustawowo wyłączony spod egzekucji. Obejmuje to zarówno ruchomości (samochód, sprzęty), wynagrodzenie za pracę, środki na rachunkach bankowych, jak i właśnie prawa majątkowe związane z nieruchomościami, w tym udział we współwłasności.

Czy komornik może zająć i sprzedać udział w nieruchomości?

Odpowiedź brzmi: tak, komornik ma prawo zająć i skierować na licytację udział dłużnika we współwłasności nieruchomości. Jeśli jesteś współwłaścicielem mieszkania np. w 1/2 części, a posiadasz długi, Twój wierzyciel może złożyć do komornika wniosek o przeprowadzenie egzekucji właśnie z tego Twojego udziału. Komornik wówczas podejmuje standardowe czynności egzekucyjne, takie jak zajęcie udziału (co jest odnotowywane w księdze wieczystej), jego opis i oszacowanie przez biegłego, a następnie wyznaczenie terminu licytacji.

Sprzedaż udziału – trudniejsza, ale możliwa

Należy jednak zaznaczyć, że sprzedaż samego udziału w nieruchomości na licytacji komorniczej jest zazwyczaj znacznie trudniejsza i mniej atrakcyjna dla potencjalnych nabywców niż sprzedaż całej nieruchomości. Dlaczego? Ponieważ nabywca takiego udziału nie staje się wyłącznym właścicielem mieszkania, a jedynie wchodzi w prawa dotychczasowego dłużnika jako współwłaściciel z pozostałymi osobami. Rodzi to szereg komplikacji:

• Ograniczone możliwości korzystania z nieruchomości: Nowy współwłaściciel musi dzielić się prawem do korzystania z mieszkania z pozostałymi współwłaścicielami, co często prowadzi do konfliktów.

• Konieczność współdziałania: Wszelkie decyzje dotyczące nieruchomości (np. remonty, wynajem) wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli.

• Trudności w dalszej odsprzedaży: Udział w nieruchomości jest znacznie trudniej zbywalny na wolnym rynku niż cała nieruchomość.

Z tych powodów, cena uzyskiwana na licytacji za sam udział jest często znacznie niższa niż proporcjonalna wartość rynkowa całego mieszkania. Potencjalnymi nabywcami są zazwyczaj albo pozostali współwłaściciele (którzy mają prawo pierwokupu w niektórych sytuacjach lub po prostu chcą uniknąć „obcego” współwłaściciela), albo wyspecjalizowani inwestorzy, którzy liczą na późniejsze zniesienie współwłasności.

Konsekwencje dla pozostałych współwłaścicieli

Sprzedaż udziału jednego ze współwłaścicieli przez komornika ma bezpośrednie konsekwencje dla pozostałych. Jak wspomniano, nabywca licytacyjny wchodzi w jego miejsce. Nowy współwłaściciel, jeśli nie dojdzie do porozumienia z pozostałymi co do sposobu korzystania z nieruchomości lub jej sprzedaży, ma prawo wystąpić do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności. Sąd może wówczas:

• Przyznać całą nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych.

• Dokonać fizycznego podziału nieruchomości (jeśli jest to możliwe, np. w przypadku domu wielorodzinnego).

• Zarządzić sprzedaż całej nieruchomości w drodze licytacji sądowej (innej niż egzekucyjna) i podzielić uzyskaną sumę między współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów.

Oznacza to, że choć komornik sprzedaje tylko „część” mieszkania, w ostatecznym rozrachunku może to doprowadzić do sytuacji, w której cała nieruchomość zostanie sprzedana, a pozostali współwłaściciele, nawet jeśli nie mieli długów, otrzymają jedynie ekwiwalent pieniężny swojego udziału.

Czy można jakoś ochronić swój udział lub całe mieszkanie?

Jeśli jesteś współwłaścicielem nieruchomości, a udział drugiego współwłaściciela jest zagrożony egzekucją, masz kilka możliwości działania:

• Spłata długu przez współwłaściciela: Jeśli masz takie możliwości finansowe, możesz rozważyć spłatę długu zadłużonego współwłaściciela, aby uniknąć licytacji jego udziału (choć wymaga to odpowiednich uzgodnień i zabezpieczenia Twoich roszczeń wobec niego).

• Wykupienie udziału na licytacji: Jako współwłaściciel masz prawo uczestniczyć w licytacji komorniczej udziału i próbować go nabyć. W niektórych przypadkach (np. przy współwłasności wynikającej z dziedziczenia gospodarstwa rolnego) może Ci przysługiwać prawo pierwokupu.

• Negocjacje z wierzycielem zadłużonego współwłaściciela: Czasem warto podjąć próbę rozmowy z wierzycielem, aby znaleźć inne sposoby zaspokojenia jego roszczeń.

Jeśli to Twój udział jest zagrożony, standardowe metody obrony przed egzekucją (negocjacje z wierzycielem, skargi na czynności komornika, w ostateczności upadłość konsumencka) również mają zastosowanie.

Podsumowanie: Udział w mieszkaniu to też majątek podlegający egzekucji

Podsumowując, komornik ma prawo zająć i sprzedać na licytacji udział dłużnika we współwłasności mieszkania lub domu. Choć sprzedaż samego udziału jest trudniejsza i mniej korzystna cenowo, jest to legalna droga egzekucji. Dla pozostałych współwłaścicieli oznacza to ryzyko pojawienia się nowego, często niechcianego współlokatora, a w perspektywie nawet konieczność zniesienia współwłasności i potencjalną sprzedaż całej nieruchomości. Dlatego tak ważne jest, aby wszyscy współwłaściciele dbali o swoją sytuację finansową i byli świadomi konsekwencji zadłużenia jednego z nich dla losów wspólnego dachu nad głową.